Fisuras y asentamientos
Fisuras y asentamientos: ¿cuándo el problema es estructural?
Una fisura preocupa siempre, pero no todas significan lo mismo. Algunas son de revoque y no comprometen nada. Otras son la señal visible de que la estructura o el suelo se están moviendo. La diferencia no se establece mirando una foto: se establece midiendo, y midiendo dos veces separadas en el tiempo.
Diagnóstico
¿Cómo se distingue una fisura estructural?
Hay indicios que orientan desde la primera Inspección. Pero el indicio no reemplaza a la medición: lo que define si una fisura está activa es su evolución, si abre, cuánto y en qué plazo.
De revoque 01
- Superficial, de trazado irregular o en red.
- No atraviesa el espesor del muro.
- Suele venir de la retracción del revoque o de la pintura, y rara vez es estructural.
De movimiento 02
- Va y vuelve con las estaciones: se abre en verano y se cierra en invierno, o al revés.
- Aparece en encuentros de muros con losas, en cerramientos largos sin juntas y entre obra vieja y ampliaciones.
- Se resuelve con una junta, no con un refuerzo.
Estructural 03
- Sigue una lógica: se ordena según la geometría del edificio y aparece en encuentros de viga y columna.
- Corre en escalera por las juntas o atraviesa el muro de lado a lado.
- Muchas veces se repite en la misma posición en varios pisos, y sólo crece.
¿Querés saber qué suele indicar la forma de tu fisura? Probá el lector de fisuras de la portada. Y no la tapes antes de que alguien la mida: un revoque nuevo borra la prueba.
Asentamiento
Cuando el que se mueve es el suelo
Un asentamiento diferencial —partes del edificio que bajan más que otras— produce fisuras características, inclinadas hacia el sector que descendió, y suele venir acompañado de puertas que dejan de cerrar y de pisos fuera de nivel.
Las causas típicas son cambios en el contenido de humedad del suelo, pérdidas de cañerías que lavan el terreno bajo la fundación, excavaciones vecinas que quitan el confinamiento lateral y fundaciones que nunca fueron dimensionadas para la carga que hoy soportan.
La causa decide
Una cañería o la fundación
Determinar cuál de esas causas está actuando es lo que decide si el problema se resuelve reparando una cañería o si hay que intervenir la fundación. Y también a quién se le reclama: si la excavación es del vecino, lo explicamos en daños por obra vecina.
Si además el agua sube por los cimientos, el cuadro se complica: lo tratamos en humedad en cimientos.
Código Civil y Comercial
«El terreno era malo» no es una defensa
El artículo 1273 del Código Civil y Comercial pone sobre el constructor la responsabilidad por los daños que comprometen la solidez de la obra, y sólo lo libera si prueba una causa ajena. Y aclara expresamente qué no cuenta como causa ajena: «No es causa ajena el vicio del suelo, aunque el terreno pertenezca al comitente o a un tercero, ni el vicio de los materiales, aunque no sean provistos por el contratista».
El plazo lo fija el artículo 1275: el daño tiene que producirse dentro de los diez años de aceptada la obra. Y una vez producido, el artículo 2564 da un año para reclamar. Por eso, en un edificio que todavía está dentro de esa ventana, fechar el daño es tan importante como describirlo.
Método
¿Cómo lo medimos?
1Cuadro
En plano, no en una lista
Relevamos el cuadro completo de fisuras y lo volcamos en plano: dónde está cada una, hacia dónde corre y en qué pisos se repite.
2Abertura
Fisurómetro y testigos
Medimos la abertura con fisurómetro y dejamos testigos fechados para comparar en una segunda Inspección.
3Geometría
Niveles y plomos
Con nivel láser verificamos niveles y plomos para detectar asentamiento y desplome, en toda la planta y no sólo donde se ve el daño.
4Adentro
Sin romper primero
Cuando hace falta mirar dentro del muro o del entrepiso, usamos cámara endoscópica y termografía antes de proponer cualquier apertura.
5Informe
Qué pasa y qué hacer
Qué está pasando, cuál es la causa más probable y con qué fundamento se sostiene, y qué corresponde hacer. Si el cuadro no es estructural, también lo dice: es la respuesta que menos sirve para un reclamo y la que más plata ahorra.
¿Una fisura que crece?
Contanos dónde está, desde cuándo la ves y si hay una obra al lado. Te pasamos el presupuesto cerrado antes de ir.