Humedad ascendente por cimientos: ¿Cómo se prueba de dónde viene?

La capa aisladora y el cajón hidrófugo: qué tendría que estar ahí

Un muro bien ejecutado tiene una barrera que corta el ascenso de agua desde la fundación. El Pliego de Especificaciones Técnicas del CPAU la describe con precisión: la capa aisladora horizontal se ejecuta sobre el contrapiso de limpieza «mediante la colocación de un film de polietileno de 200 micrones», con «un mínimo de 50 cm de superposición, prolijamente estirado y sin arrugas ni dobleces»; en mampostería «la capa aisladora se ejecutará en forma de cajón, y éste estará formado por el ancho del mampuesto y con una altura no menor del alto de éstos». Y los muros exteriores de ladrillo cerámico o de hormigón «llevarán un revoque hidrófugo interior en su cara interna de 10 mm de espesor».

Cuando falta ese cajón, cuando se interrumpe en un encuentro, o cuando una canaleta posterior lo perforó, el agua del terreno sube por capilaridad. Se reconoce por la altura: el frente húmedo se estabiliza casi siempre entre 40 cm y 1,20 m sobre el nivel de piso, con eflorescencias de sales y revoque soplado. Y no es un problema de terminación: es un defecto de la obra.

No toda humedad de abajo es capilaridad

Antes de concluir «falta capa aisladora» hay que descartar tres causas que se ven igual y se reparan distinto.

Una cañería enterrada que pierde —agua, cloaca o desagüe pluvial— moja el terreno de forma continua y produce el mismo cuadro, pero el agua es dulce y el consumo del medidor lo delata.

Un contrapiso sin barrera o un patio que desagua contra el muro cargan agua desde afuera cada vez que llueve; el frente húmedo sube y baja con las precipitaciones en vez de mantenerse estable.

Y en zonas bajas de la Ciudad la napa freática alta empuja agua contra cimientos y submuelos todo el año, con lo cual el problema deja de ser el muro y pasa a ser el drenaje del terreno.

Distinguirlas es todo el valor del informe: cada una tiene otra reparación, otro costo y otro responsable.

En un edificio, los cimientos y las cañerías son cosa común

El artículo 2041 del Código Civil y Comercial dice qué partes son necesariamente comunes en propiedad horizontal. Entre ellas están «los cimientos, columnas, vigas portantes, muros maestros y demás estructuras» (inciso d) y «las cañerías que conducen fluidos o energía en toda su extensión, y los cableados, hasta su ingreso en la unidad funcional» (inciso f).

Es decir: si la humedad de una unidad de planta baja sube por los cimientos, o si viene de una cañería común enterrada, la reparación es del consorcio aunque el daño se vea dentro del departamento. El informe pericial es lo que convierte esa discusión en un hecho probado, con el recorrido del agua identificado.

Cómo lo medimos

Relevamos el frente húmedo con higrómetro en una grilla de puntos y a distintas alturas, para ver dónde se estabiliza y hacia dónde crece; un punto suelto no dice nada.

Diferenciamos agua de napa o de terreno de una pérdida de cañería: control del medidor con consumos cerrados, ensayo de estanqueidad del tramo sospechado y, cuando corresponde, cámara endoscópica en el desagüe.

Verificamos cotas y desagües del patio, del contrapiso y de los pluviales, que es donde aparece la mitad de los casos que llegan como «capilaridad».

Hacemos cateos acotados sobre el encuentro muro-cimiento para constatar si la capa aisladora existe y en qué estado está.

Y cuando el caso lo pide dejamos seguimiento: mediciones repetidas después de lluvias o entre estaciones distinguen una fuente permanente de una estacional.

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