Humedad en cimientos
Humedad ascendente por cimientos: ¿cómo se prueba de dónde viene?
El revoque se sopla siempre a la misma altura, el zócalo se despega y el salitre vuelve seis meses después de picar y revocar de nuevo. Cuando la humedad sube desde abajo, pintar es tirar plata: el agua sigue entrando por el mismo lugar. Lo que define la reparación —y quién la paga— no es la mancha, sino el punto por donde el agua ingresa a la estructura.
Diagnóstico
No toda humedad de abajo es capilaridad
Antes de concluir «falta capa aisladora» hay que descartar las causas que se ven igual y se reparan distinto. Distinguirlas es todo el valor del Informe: cada una tiene otra reparación, otro costo y otro responsable.
Capilaridad 01
- El agua del terreno sube por el muro cuando falta la capa aisladora, se interrumpe en un encuentro o una canaleta posterior la perforó.
- El frente húmedo se estabiliza casi siempre entre 40 cm y 1,20 m sobre el piso, con salitre y revoque soplado.
Cañería que pierde 02
- Agua, cloaca o desagüe pluvial enterrado que moja el terreno de forma continua.
- Produce el mismo cuadro, pero el consumo del medidor la delata.
- Además puede lavar el suelo bajo la fundación y terminar en fisuras.
Agua de afuera o napa 03
- Un contrapiso sin barrera o un patio que desagua contra el muro: el frente sube y baja con las lluvias.
- En zonas bajas, la napa alta empuja agua contra cimientos y submuelos todo el año: el problema pasa a ser el drenaje del terreno.
Lo que tendría que estar
La capa aisladora en forma de cajón
Un muro bien ejecutado tiene una barrera que corta el ascenso del agua desde la fundación. El Pliego de Especificaciones Técnicas del CPAU, que es la referencia de buena práctica, lo describe así para la mampostería sobre cimientos: «la capa aisladora se ejecutará en forma de cajón, y éste estará formado por el ancho del mampuesto y con una altura no menor del alto de éstos», tomando en cuenta el nivel definitivo del terreno.
El mismo Pliego pide un revoque hidrófugo interior de 10 mm en la cara interna de los muros exteriores, y un film de polietileno de 200 micrones sobre el contrapiso de limpieza, solapado al menos 50 cm.
Si falta
No es un problema de terminación
Cuando falta ese cajón, cuando se interrumpe en un encuentro o cuando una canaleta posterior lo perforó, el agua del terreno sube por capilaridad. Y eso no se arregla con pintura ni con un revoque nuevo: es un defecto de la obra.
Si el edificio es nuevo, entran en juego los plazos del constructor. Si además el agua lavó el suelo y aparecieron fisuras, el caso se lee junto con fisuras y asentamientos.
Propiedad horizontal
En un edificio, los cimientos y las cañerías son cosa común
El artículo 2041 del Código Civil y Comercial dice qué partes son necesariamente comunes en propiedad horizontal. Entre ellas están «los cimientos, columnas, vigas portantes, muros maestros y demás estructuras» (inciso d) y «las cañerías que conducen fluidos o energía en toda su extensión, y los cableados, hasta su ingreso en la unidad funcional» (inciso f).
Es decir: si la humedad de una unidad de planta baja sube por los cimientos, o si viene de una cañería común enterrada, la reparación es del consorcio aunque el daño se vea dentro del departamento. El Informe pericial es lo que convierte esa discusión en un hecho probado, con el recorrido del agua identificado.
Método
¿Cómo lo medimos?
1Grilla
Un punto suelto no dice nada
Relevamos el frente húmedo con higrómetro en una grilla de puntos y a distintas alturas, para ver dónde se estabiliza y hacia dónde crece.
2Cañerías
Terreno o pérdida
Control del medidor con consumos cerrados, ensayo de estanqueidad del tramo sospechado y, cuando corresponde, cámara endoscópica en el desagüe.
3Desagües
Cotas y pendientes
Verificamos cotas y desagües del patio, del contrapiso y de los pluviales, que es donde aparece la mitad de los casos que llegan como «capilaridad».
4Cateo
Acotado y documentado
Un cateo puntual sobre el encuentro muro-cimiento para constatar si la capa aisladora existe y en qué estado está.
5Seguimiento
Después de llover
Mediciones repetidas después de lluvias o entre estaciones distinguen una fuente permanente de una estacional.
¿El salitre vuelve siempre?
Contanos dónde está, a qué altura llega y desde cuándo. Te pasamos el presupuesto cerrado antes de ir. Y no revoques todavía: la prueba está ahí.