Daños por obra vecina: qué hacer antes, durante y después
Cuando al lado empieza una obra con excavación, el edificio existente se entera. La pregunta que viene después —«¿estas fisuras estaban antes?»— sólo tiene una respuesta buena, y hay que conseguirla antes de que la obra arranque.
El relevamiento de estado previo
Es un informe que documenta cómo está tu edificio antes de que el vecino empiece. Se releva el cuadro de fisuras existente, se fotografía con referencias, se toman niveles y se dejan testigos de control. Ese documento es lo que después permite separar lo que ya estaba de lo que apareció.
Sin ese relevamiento, la discusión se vuelve palabra contra palabra, y el que reclama es el que tiene que probar. Con él, la comparación es objetiva y se hace en horas.
¿Qué transmite una obra vecina?
Tres mecanismos distintos, con efectos distintos. La excavación quita el confinamiento lateral del suelo y puede producir asentamiento del terreno vecino, sobre todo si la submuración se hace mal o fuera de secuencia. El pilotaje y la compactación transmiten vibraciones al terreno, que llegan a la estructura contigua. Y la demolición suma impactos y sobrecargas puntuales.
No todos los daños son atribuibles a la obra, y ése es justamente el punto: hay que analizar si el daño observado es compatible con el mecanismo que se le atribuye, en magnitud, en ubicación y en el momento en que apareció.
Ya empezó la obra y aparecieron fisuras
Todavía se puede trabajar. Se documenta el estado actual con fecha cierta, se instalan testigos para medir la evolución mientras la obra sigue, y se reconstruye lo que se pueda con fotos previas, planos y documentación del consorcio.
Lo que no se puede es inventar el estado anterior. Si el informe dice «esto no estaba», tiene que poder sostenerlo, porque es lo primero que va a atacar la otra parte.
¿Cómo se usa después?
El informe sirve para tres caminos distintos: reclamar directamente al vecino o a su empresa constructora, presentarlo ante el seguro de la obra, o acompañar una demanda. En los tres casos lo que decide no es la contundencia del texto sino la calidad del registro: fechas, mediciones repetidas y fotografía referenciada.
Equipamiento Técnico
Contamos con detectores de humedad y cañerías, medidores de fisuras, cámaras endoscópicas, decibelímetros y luxómetros digitales, sensores de ultrasonido, cámaras termográficas, multímetros, pinzas amperométricas, telurímetros, etc.
Esta infraestructura tecnológica nos permite realizar diagnósticos no destructivos de alta precisión, fundamentando cada dictamen con datos métricos objetivos y eliminando la incertidumbre en la toma de decisiones.
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