Daños por obra vecina
Daños por obra vecina: ¿qué hacer antes, durante y después?
Cuando al lado empieza una obra con excavación, el edificio existente se entera. La pregunta que viene después —«¿estas fisuras estaban antes?»— sólo tiene una respuesta buena, y hay que conseguirla antes de que la obra arranque.
¿Qué transmite una obra vecina?
Tres mecanismos distintos, con efectos distintos
No todos los daños son atribuibles a la obra, y ése es justamente el punto: hay que analizar si el daño observado es compatible con el mecanismo que se le atribuye, en magnitud, en ubicación y en el momento en que apareció.
Excavación 01
- Quita el confinamiento lateral del suelo.
- Puede producir asentamiento del edificio vecino, sobre todo si la submuración se hace mal o fuera de secuencia.
- Deja fisuras inclinadas hacia el lado de la excavación.
Vibraciones 02
- El pilotaje, la compactación y el tránsito de máquinas transmiten vibraciones al terreno.
- Llegan a la estructura contigua y suelen acelerar fisuras que ya existían.
- Se miden: no se discuten a ojo.
Demolición 03
- Suma impactos y sobrecargas puntuales.
- Puede dejar expuesto un muro que nunca fue pensado como exterior.
- Es el momento de mayor riesgo para los muros compartidos.
Antes
El relevamiento de estado previo
Es un Informe que documenta cómo está tu edificio antes de que el vecino empiece. Se releva el cuadro de fisuras existente, se fotografía con referencias, se toman niveles y se dejan testigos de control. Ese documento es lo que después permite separar lo que ya estaba de lo que apareció.
Ninguna norma obliga a hacerlo: es una decisión del vecino, y la más rentable de todas. Sin ese relevamiento, la discusión se vuelve palabra contra palabra, y el que reclama es el que tiene que probar. Con él, la comparación es objetiva.
Durante
Ya empezó la obra y aparecieron fisuras
Todavía se puede trabajar. Se documenta el estado actual con fecha cierta, se instalan testigos para medir la evolución mientras la obra sigue, y se reconstruye lo que se pueda con fotos previas, planos y documentación del consorcio.
Lo que no se puede es inventar el estado anterior. Si el Informe dice «esto no estaba», tiene que poder sostenerlo, porque es lo primero que va a atacar la otra parte.
Código Civil y Comercial
¿Quién responde por el daño?
El artículo 1757 hace responder a quien causa un daño por el riesgo o vicio de las cosas, y aclara que no lo eximen ni la autorización administrativa ni haber cumplido las técnicas de prevención. El 1758 suma al dueño y al guardián como responsables concurrentes. Y el 1277 obliga al constructor, a los subcontratistas y a los profesionales a respetar las normas administrativas, y los hace responder incluso frente a terceros —el vecino— por los daños que cause no hacerlo.
Las vibraciones tienen además su propio artículo: el 1973 establece que las que vienen de un inmueble vecino no deben exceder la normal tolerancia según las condiciones del lugar, aunque la actividad tenga autorización administrativa, y permite pedir el cese y una indemnización.
En la Ciudad, el Código de Edificación agrega los deberes de quien excava: «Se debe preservar y proteger de daños a toda estructura, propia o lindera, cuya seguridad pueda ser afectada por una excavación» (punto 4.7.3), y el responsable de la excavación debe adoptar las previsiones técnicas y de seguridad necesarias para evitar daños a los predios linderos, sus estructuras y sus cimientos (punto 4.7.4). Y toda obra tiene que contar con un seguro de responsabilidad civil contra terceros, linderos y vía pública, que cubre, entre otros riesgos, las rajaduras en medianeras y el descalzado de cimientos.
En cualquiera de esos caminos, lo que decide no es el artículo sino la prueba de que el daño es compatible con la obra. Ese es el trabajo del Informe.
Después
¿Cómo se usa el Informe?
Sirve para tres caminos distintos. En los tres, lo que decide no es la contundencia del texto sino la calidad del registro: fechas, mediciones repetidas y fotografía referenciada.
1Acuerdo
Reclamo directo
Al vecino o a su empresa constructora, con el daño medido y la reparación valuada. Muchos casos se cierran acá.
2Seguro
Denuncia al seguro de la obra
En la Ciudad, toda obra debe tener un seguro de responsabilidad civil que cubre a los linderos. El Informe es la base técnica de la denuncia.
3Juicio
Demanda o mediación
Acompaña la demanda y, si hay pericia judicial, seguimos como consultor técnico de parte.
¿Van a empezar una obra al lado?
Escribinos apenas te enterés, no cuando aparezca la primera fisura: el estado previo se releva antes de que arranquen.